厦门房产律师：以房抵债的房子，是否能排除执行？

借出去的钱一直要不回来，对方说"我名下还有套房，抵给你吧"。双方签了抵债协议，房子也交给你了，有的还住进去了。结果没过多久，房子门口贴出法院的查封公告——原来对方还欠着别人的钱，债主起诉后申请查封了这套还在他名下的房子。钱没要回来，房子眼看着又要被拍卖，这是很多以房抵债受让人遇到的局面。

一、2025 年 7 月 24 日施行的《高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10 号）次把"以不动产抵债能不能排除执行"写进了条文，但分了两种情况，走的条款完全不同：

一种是普通的以房抵债，也就是对方欠你的是借款、货款、运费这类钱，还不上，拿房子抵给你。适用法释〔2025〕10 号第十五条。

另一种是工程款抵来的房子。适用法释〔2025〕10 号第十七条。

二、按法释〔2025〕10 号第十五条，案外人主张被执行人已经把房子抵偿给自己、请求排除一般金钱债权强制执行的，要同时满足四个条件：

1. 债权债务必须真实，而且债务履行期已经届满。也就是说，对方欠钱这件事本身要立得住，并且已经到期该还了；抵债协议要在法院查封之前签，内容合法有效。

2. 抵债金额与抵债时房子的实际价值基本相当。拿市值 300 万的房子抵 100 万的债，或者反过来拿市值 100 万的房子抵 300 万的债